Contrôler les charges

Les locataires reçoivent annuellement de leur bailleur, un avis de régularisation des charges locatives pour leur immeuble, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 stipulant que les charges récupérables sont “ exigibles sur justification ” et qu’ “ un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ”.

Le contrôle des charges locatives est donc un droit fondamental du locataire: chaque locataire a la possibilité de vérifier l’exactitude et le bien-fondé des charges qui lui sont imputées.

Qui peut contrôler les charges ?

– le locataire individuellement, dans un délai de 1 mois après réception de son avis de régularisation annuelle, – une association représentative des locataires, à n’importe quel moment.

Un contrôle de charges demeure un travail très complexe pour les non-initiés. L’assistance d’une organisation compétente s’avère souvent indispensable, et cela constitue une des actions majeures du Syndicat auprès de ses responsables d’associations SLC-CSF.

Sur quoi porte le contrôle de charges ? Le contrôle de charges porte sur les charges de l’année écoulée. Les locataires doivent vérifier si les charges qui leur ont été facturées sont justifiées.

Il faut pour cela contrôler que, • les prestations ont été correctement facturées, • les prestations ont été intégralement exécutées et les fournitures réellement livrées, • les factures ne sont pas erronées (validité des factures, bonne imputation, conformité par rapport au contrat…), • il n’y a pas de surfacturation sur tel ou tel poste (coût abusif), • tous les justificatifs demandés sont présents, • les charges facturées aux locataires sont bien récupérables.

Il convient aussi de consulter les contrats (durée, coût, contenu..) Pour effectuer un contrôle rigoureux, il est nécessaire d’analyser les différents postes de charges : chauffage, entretien, eau chaude, eau froide, ascenseurs …

Le SLC et le contrôle de charges

Tous les ans, les responsables des associations SLC-CSF de locataires procèdent au contrôle des charges locatives, avec l’aide des responsables du Syndicat.

La spécificité du SLC-CSF est de disposer d’une base de données des charges locatives qui aujourd’hui capitalise des informations sur plus de 15 ans et plus de 20 000 logements parisiens. Cet outil réactualisé tous les ans permet au SLC-CSF et à ses associations d’avoir des éléments de référence, leur conférant une très grande efficacité lors des contrôles de charges.

Actuellement, l’ensemble des deux postes “ Chauffage ” et “ Entretien ” représente, à part égale, 85 % du total des charges. Ce sont donc les deux principaux postes qu’il faut suivre de très près, lors des contrôles annuels car ils peuvent être générateurs de nombreux contentieux.

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